CASI LA MITAD DE LOS COMPRADORES NO LOGRA CUMPLIR CON LA RENTA MÍNIMA EXIGIDA POR LOS BANCOS

Los datos de Rabbitts Capital muestran que la tasa de interés aparece como el principal problema para solo el 6,9% de los potenciales compradores, mientras que el 46,8% queda limitado por la renta exigida y el 25,4% por el pie. La reforma que prepara Hacienda podría impactar precisamente en esa relación entre tasa, dividendo e ingreso.

La nueva reforma al mercado de capitales que prepara el Gobierno busca recuperar el acceso al crédito hipotecario y facilitar la compra de viviendas. Entre las medidas que Hacienda ha adelantado se encuentra la creación de un fondo de recompra de carteras hipotecarias, que sería administrado por BancoEstado, además de un incentivo estatal destinado a fomentar el ahorro para reunir el pie de una propiedad.

Pero mientras el debate público se ha concentrado en cuánto podrían bajar las tasas hipotecarias, los datos sobre las principales dificultades que enfrentan los compradores muestran una realidad distinta.

Según Rabbitts Capital en julio, el 46,8% de los potenciales compradores identifica como su principal barrera cumplir con la renta mínima exigida por la banca. Un 25,4% apunta a reunir el pie, mientras que solo el 6,9% menciona conseguir una tasa conveniente como su mayor dificultad.

La paradoja, según el análisis de Luis Conejeros, CEO de Rabbitts Capital y experto en inversión inmobiliaria, es que la tasa puede ser una de las barreras más importantes precisamente aunque los compradores no la identifiquen como tal.

“La medida apunta al lugar correcto, pero no necesariamente por lo que la gente cree. Cuando un comprador dice que no puede acceder a una vivienda porque no cumple con la renta que le exige el banco, muchas veces no relaciona ese problema con la tasa. Pero la tasa define el dividendo y el dividendo es uno de los números con los que el banco calcula la renta mínima. Por eso, bajar la tasa no solo se siente como un descuento: puede significar que finalmente te aprueben el crédito”, explica Conejeros

La tasa que puede cambiar quién logra entrar al mercado

La reforma que prepara Hacienda contempla un incentivo estatal al ahorro para el pie y un fondo de recompra de carteras hipotecarias, administrado por BancoEstado y dirigido a viviendas de hasta 6.000 UF. Según Enlace Inmobiliario, el 25,4% de los potenciales compradores identifica el pie como su principal dificultad, mientras que el 46,8% señala la renta mínima exigida por los bancos.

El fondo busca aumentar la liquidez disponible para nuevos créditos y reducir sus costos. Una menor tasa también puede reducir el dividendo y, por esa vía, la renta mínima necesaria para acceder al financiamiento, impactando directamente al 46,8% que hoy no logra cumplir ese requisito. Actualmente, solo el 31% considera alcanzable obtener un crédito hipotecario, frente al 46% registrado en septiembre de 2025.

El efecto de mejores condiciones financieras ya se ha reflejado en el mercado: las ventas de viviendas nuevas aumentaron 20% en un año, el mayor crecimiento desde 2021. A su vez, Colliers estima que la combinación de menores tasas y precios podría reducir hasta 35% los dividendos en determinados segmentos.

El desafío será resolver las dos puertas de entrada

El acceso al financiamiento mantiene dos restricciones principales: el 46,8% apunta a la renta exigida por la banca y el 25,4% al ahorro necesario para el pie. El incentivo estatal aborda la segunda barrera, mientras que el fondo hipotecario busca intervenir sobre el costo y disponibilidad del crédito.

El diseño del fondo será determinante para que la reducción de costos llegue a los compradores. Entre los factores a definir están el precio de recompra de las carteras, la distribución de los riesgos y el mecanismo mediante el cual una menor tasa se traducirá efectivamente en menores dividendos.

Más acceso al crédito también exigirá más viviendas

Un aumento del número de compradores sin un crecimiento equivalente de la oferta podría trasladar parte del beneficio financiero a los precios. Por ello, junto con mejorar el acceso al crédito, será relevante acelerar nuevos proyectos y reducir los tiempos de permisos y aprobaciones.

La incertidumbre también puede frenar la demanda. Durante el debate sobre la reducción o suspensión del IVA a las viviendas, el 44% de quienes conocían la propuesta declaró haber postergado su compra esperando menores precios.

La reforma será ingresada al Congreso el 7 de septiembre y su diseño definitivo determinará su impacto. Con un 46,8% de compradores limitado por la renta bancaria, un 25,4% por el pie y solo un 6,9% que identifica la tasa como su principal barrera, el desafío será que una eventual reducción del costo hipotecario se traduzca en mayor acceso efectivo y no únicamente en un menor dividendo para quienes ya califican.